Выбор агента по недвижимости – серьёзный шаг. Важен опыт агента, его знание рынка, наличие лицензий, отзывы от предыдущих клиентов, а главное – понимание ваших потребностей. Агент по недвижимости Елена Хиггинс уже помогла многим из наших читателей продать, купить или снять дом. Сегодня поговорим с Еленой о некоторых тонкостях покупки и продажи, о новой застройке и об ушлых мошенниках, нацелившихся на ваши денежки!

– Елена, если я хочу жильё в современном районе, что именно подразумевает «современный район»?

– Во-первых, это район подальше от центра, то есть пригород. Если рассматривать Atlanta Area, то очень много покупателей интересуется такими городами, как Камминг, Бразелтон, Кантон, Джефферсон, Бетлхем и др. Сейчас многие работают на «удалёнке» – из дома, из домашнего офиса. Поэтому им нет смысла сидеть где-то в центре Атланты и быть ближе к работе. Кроме того, центр – это сумасшедшие пробки.

Второе – людям нравится, когда у них есть при доме участок земли, где можно провести время с семьёй, пригласить друзей. Это преимущество. А помимо этого, в этих городах идёт большая застройка, они разрастаются, строятся новые больницы, рестораны, шопинг-центры. И, разумеется, очень приятно, когда всё рядом, в доступе, и всё новенькое и свежее. Вы заходите в ресторан, а он новый, глаз радуется.

– Новое строительство склонно ставить дома очень близко друг к другу: огромный дом и мало земли. Это такая тенденция?

– Здесь нужно смотреть на застройщика. Застройщики покупают землю и хотят с маленького клочка земли получить как можно больше прибыли. Такое случается, надо просто выбирать застройщика и обращать внимание на то, какой планируется участок.

– Не лучше ли сразу строить дом по своему проекту?

– Строить дом по своему проекту тоже можно. Это отдельная история, про это можно говорить долго. Нужно подобрать свой участок, найти лицензированного строителя, который качественно и в срок построит дом. Это очень большая тема. Для начала надо проконсультироваться у агента. Ваш риэлтор вас поддержит на всех этапах, от поиска дома до завершения строительства. Составление контракта, инспекторы, связи с адвокатами по недвижимости, присутствие на каждом этапе строительства, общение со строителями – у нас всё под контролем. Лично я знаю нескольких застройщиков, с которыми сама встречалась, с которыми мы уже работали, у них отличная репутация.

– Может ли так получиться, что купил землю, а на ней нельзя ничего строить?

– К сожалению, может. Поэтому и нужно пользоваться услугами агентов по недвижимости, и тогда можно выбрать землю, заключить контракт и сделать своё «домашнее задание». Есть специальный период, который называется due diligence period, в это время у вас есть все возможности узнать, что можно строить на этой земле, какие нужны коммуникации, подойдёт ли земля под септик, что разрешено, какое зонирование и т. п. Надо всё проверить, потому что иногда продавец может говорить, что это земля под жилой дом, а потом мы узнаём, что она коммерческая и не подходит для жилой недвижимости. Или с виду всё выглядит хорошо, а потом оказывается, что со стороны заднего двора через год-через два собираются строить склад. И если нам что-то не понравится, можно выйти из контракта в этот период без ущерба, не теряя ничего.

– Но в этот период обычно нужно сделать инспекцию и заплатить за неё. То есть всё-таки какой-то ущерб мы несём?

– Да, мы платим деньги, но для этого мы и используем этот период, чтобы всё об этой недвижимости узнать и не потерять гораздо больше денег. Хорошо бы сделать замер участка (survey). Иногда кажется, что вот здесь у соседа трава покошена, значит, это его границы. А может быть, это и не так. Поэтому в некоторых случаях есть смысл сделать замер, чтобы точно узнать границы твоего участка, не стоит ли чей-то забор или сарай где не положено.

Или, допустим, на участке растут нежелательные деревья. Не всегда можно их взять и спилить! В разных районах разные правила, нужно узнать их. Людям свойственно ошибаться, и продавец может не владеть полной информацией, поэтому наша задача как покупателей проверить ту информацию, которую нам уже предоставили.

Когда мы выбираем дом, то нанимаем инспектора, чтобы оценить все дефекты. Непрофессиональным глазом покупатель не может их сразу определить, он чаще оценивает дом с точки зрения «нравится – не нравится». А, например, почему в стене трещина и насколько она опасна – на этот вопрос может ответить инспектор. Или, к примеру, возьмём щиток в гараже. Обычный покупатель, если он не электрик, откроет, посмотрит и закроет, ничего не поймёт. А инспектор сравнит, чтобы всё было в соответствии с правилами (building code). Правила обновляются, и если 2–3 года назад что-то было допустимым, сейчас уже это может быть запрещено.

– А потом мы сообщаем продавцу обо всех наших замечаниях, и он всё устранит?

– Это обсуждаемо. Нет гарантии, что мы попросим продавца устранить какие-то моменты, и он скажет: да, я сделаю. Он может согласиться, а может и не согласиться. Остальное будет зависеть от нас: или мы после покупки дома всё это сделаем сами, или мы уходим от сделки, если есть какие-то значительные недостатки, которые накладно устранять. Как вариант мы можем попросить продавца снизить цену, и он снова соглашается или нет.

Многое зависит от ссуды: если у покупателя ссуда FHA, то там есть свои требования, чтобы дом соответствовал определённым условиям. В этом случае продавец обязан починить то, что не соответствует, и должно быть заранее оговорено в контракте, до какой суммы ремонт за счёт продавца. Как видите, очень много тонкостей. Нужен агент, чтобы помочь в этом разобраться. Даже в новостройках бывают неполадки, а что говорить, если дому 20–30 лет.

– Домовладение, конечно, имеет преимущества по сравнению с арендой. Но в то же время, это и расходы: то надо крышу ремонтировать, то налоги платить.

– Как и во всём, здесь есть плюсы и минусы. Если мы живём в арендованном жилье, то каждый месяц отдаём деньги лендлорду, а сейчас арендная плата очень высока. Если же мы владеем своим домом, то вкладываем в нашу собственность. Мы получаем свободу в дизайне и обустройстве своего пространства. Со временем появляется возможность воспользоваться ростом стоимости недвижимости и взять Home Equity Line of Credit (HELOC), она открывает новые финансовые горизонты. Да, бывают расходы, починить ту же крышу, но во многих случаях вступает страховка, это тоже отдельная интересная тема. И, опять же, HELOC позволяет использовать средства для улучшения дома.

Сейчас покупателей очень привлекают новостройки. Плюс к новизне, то есть отсутствию необходимости большого ремонта, это ещё и хорошая процентная ставка. Её предоставляют партнеры застройщиков – preferred lenders. И цены на абсолютно новый дом незначительно выше или, можно сказать, почти такие же, как на дом, которому уже двадцать лет.

– Как сейчас покупатели борются за недвижимость? Дают сверх запрашиваемой цены?

– Бывает и так. Есть дома, которые сами себя продают – как я говорю, моя собачка смогла бы такой дом продать. Он сам по себе хороший, у него отличное расположение, грамотный план, он был куплен когда-то удачно, и если хозяин поддерживал его в хорошем состоянии, то через пару дней на рынке дом уже получает несколько предложений (offers). И разумеется, кто-то даёт больше. Но не всегда лучшая цена – это лучшее предложение. Здесь тоже есть свои тонкости.

– А в чём тут может быть подвох?

– Ну, допустим, кто-то даст нереально высокую цену и пойдёт брать ипотеку. А оценщик недвижимости (appraiser) не оценит дом на сумму, указанную в контракте, и разница может составить десятки тысяч. Тогда есть несколько вариантов – или расторгается контракт, или продавец сбрасывает стоимость до оценочного уровня, или покупатель доплачивает разницу, или продавец и покупатель пытаются договориться. Но я не вижу логики, зачем переплачивать 30–40 тысяч, если дом того не стоит. Поэтому, если кто-то дал больше, это не всегда лучше.

Или, допустим, покупатели дали одинаковую цену, они берут одинаковую ипотеку. Как выбрать? Один из них сказал, что проведёт всю инспекцию за пять дней, а другой – за две недели. В этом случае продавцу выгодно первое предложение при одинаковых остальных условиях.

Сценариев может быть много, поэтому цена – не единственный критерий, по которому оценивается предложение.

– А стоит ли сейчас вообще покупать при сегодняшних высоких ценах и процентных ставках?

– Покупать всегда хорошо. Это моё мнение, кто-то может поспорить. Цены могут упасть и подняться. На моей практике (а я работаю с 2007 года) были и подъёмы, были и падения – такие, когда дома стоили по 50 тысяч и никто не хотел покупать. В 2010 году сплошь и рядом стояли дома на продажу. История повторяется. Скачки будут, но эти скачки могут быть и через год, и через семь лет, и через десять.

– Сейчас очень много новоприбывших в США, и у них ещё не выстроена кредитная история. Как им купить жильё?

– Этот вопрос мне очень нравится. Если кто-то приехал недавно и читает эту статью – позвоните мне. Мы вместе разработаем план, у каждого он индивидуальный. Как построить кредитную историю? Можно открыть кредитную карточку secured card. Вы вкладываете свои, допустим, 300 долларов, и вам дают карточку на эти 300 долларов. Нужно только правильно и грамотно ею пользоваться, и тогда уже через год вы сможете получить другую карточку, где уже будет настоящий кредит. Это инструмент для построения кредитной истории. Есть всевозможные курсы в социальных сетях, их авторы говорят «заплатите нам, мы вам поможем с кредитной историей». Зачем кому-то платить? Это делается бесплатно. Спросите агента, который уже прошёл этот путь не с одним клиентом.

– Отличное предостережение! От чего бы вы ещё предостерегли наших читателей?

– Хочу сказать об одном явлении, оно существует давно, но сейчас развивается сумасшедшими темпами. Есть мошенники, которые могут подделать email. Покупатель может получить как бы email от адвоката: пожалуйста, переведите ваш задаток (downpayment) сюда. Никогда не переводите деньги только потому, что пришёл такой email. Я всегда рекомендую проверять: позвонить именно тому адвокату, который прописан в вашем контракте, вам всегда будут рады помочь и подтвердить, правда это или нет. Потому что, если деньги уйдут в неправильном направлении, они уйдут навсегда. Это кибермошенничество. Пока не проверите, что посылаете деньги в правильное место, не отправляйте ничего.

Второе – после того, как сделка совершена, вам начинает приходить куча всяких бумаг. Якобы вы забыли оплатить страхование дома, якобы вам должны выслать документ о собственности и много-много всяких других бумажек. Они так красиво выглядят, что легко поверить. Это тоже мошенничество, только мелкое. Адвокат (closing attorney) вам даст на сделке все документы, которые необходимы, и больше ни за что не надо платить. Страховая компания тоже не будет вам такое посылать, потому что у вас уже всё сделано.

Не надо звонить по тому телефону, который указан в этих бумажках. Если письмо пришло как будто от страховой, позвоните мне или в вашу страховую, но только не на тот номер, который вам указали в письме. Мошенники не дремлют. Мало того, что они знают ваше имя и адрес нового дома, они ещё в курсе того, какой банк дал вам ссуду. И поэтому кажется, что это действительно официальная бумага.

– То есть в любом случае позвонить своему агенту по недвижимости не повредит?

– Не повредит, я буду только рада! Всегда хорошо иметь человека про запас, который поможет и направит. Не стесняйтесь задавать мне вопросы, мои консультации бесплатны, могу подъехать к вам или созвониться по видеосвязи. Можете написать мне сообщение или email, как вам удобнее. Я представляю и продавцов, и покупателей.

Новое строительство, продажа, покупка, аренда недвижимости

Elena Higgins

Моб.: (404) 516-2089

Email: elenahiggins72@yahoo.com

Virtual Properties Realty

Офис: (770) 495-5050

2750 Premiere Parkway, Suite 200

Duluth, GA 30097